今天給各位分享商場升級(jí)改造方案的知識(shí)，其中也會(huì)對(duì)商場升級(jí)改造方案范文進(jìn)行解釋，如果能碰巧解決你現(xiàn)在面臨的問題,，別忘了關(guān)注本站，現(xiàn)在開始吧,！，本文目錄一覽：,，1,、，四樓商場改造成商鋪怎么辦,，2,、，老舊商場如何進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整,，3,、，百貨商場頂層怎么改造升級(jí),？
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本文目錄一覽：
- 1、四樓商場改造成商鋪怎么辦
- 2,、老舊商場如何進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整
- 3,、百貨商場頂層怎么改造升級(jí),？規(guī)劃方面的
- 4、老牌商圈轉(zhuǎn)型升級(jí) 如何智斗巨型Mall？
- 5,、商場底層改車庫如何提折舊
四樓商場改造成商鋪怎么辦
四樓商場改造成商鋪這么辦商場升級(jí)改造方案：
1,、聯(lián)系商場的管理部門商場升級(jí)改造方案，咨詢對(duì)于商家產(chǎn)生的影響商場升級(jí)改造方案,，具體的解決方案,。
2、改造期間的損失爭取要讓商場來承擔(dān),。
3,、改造完成后的商鋪，商戶優(yōu)先購買或者低價(jià)租賃,。
4、改成商鋪后的整體的檔次會(huì)高一些,，對(duì)商戶也是好事,，爭取和商場協(xié)商更多的實(shí)惠利益。
老舊商場如何進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整
老舊商場業(yè)態(tài)調(diào)整方法商場升級(jí)改造方案：
1,、不割韭菜,，采取養(yǎng)商策略，與商家形成良好的互動(dòng)生態(tài),，保持健康,。
在整個(gè)商業(yè)生命體之中，股東,、商家和團(tuán)隊(duì)之間的平衡決定了機(jī)體的健康狀態(tài),。有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是商場升級(jí)改造方案：任何一方的利益都不能最大化。股東利益最大化的話,，其他的利益就會(huì)受到擠壓,，就不健康商場升級(jí)改造方案；商家利益最大化,，股東的投資就沒有回報(bào)商場升級(jí)改造方案,；團(tuán)隊(duì)的利益也要考慮，團(tuán)隊(duì)沒有動(dòng)力，就沒有持續(xù)的發(fā)展,。
而遵照傳統(tǒng)的租金思路,，漲租而不考量整個(gè)項(xiàng)目良好運(yùn)行的健康狀況，就會(huì)出現(xiàn)問題,。比如,，前幾年，本來實(shí)體電子產(chǎn)品就走到了下坡路,，行情大不如前,，廈門某電子商城依舊高企的租金，就將整個(gè)商場拖進(jìn)了“罷市”的尷尬境地,。
2,、在足夠長的時(shí)間中，對(duì)消費(fèi)情況進(jìn)行全面掌握,，在長期可持續(xù)的經(jīng)營發(fā)展中,，打造品牌口碑效應(yīng)，爭取長壽,。
想要在所在區(qū)域扎根下來,，都要對(duì)“生命體”的周邊生態(tài)環(huán)境了如指掌。而這并非幾場市調(diào)就能清晰的,，必須在時(shí)間積累中,，才能體會(huì)。
網(wǎng)絡(luò)流行詞“養(yǎng)成系”,，在這里再恰當(dāng)不過,。前面說到，商場升級(jí)改造方案我們要對(duì)商家進(jìn)行“養(yǎng)成”,，不割韭菜,，同樣地，對(duì)客戶也應(yīng)采取“養(yǎng)成”的策略,。在實(shí)戰(zhàn)中,，緊密關(guān)注客戶的真實(shí)需求，從而不斷微調(diào)業(yè)態(tài),，牢牢抓住客戶,。最后，達(dá)到塑造客戶消費(fèi)習(xí)慣,、與客戶群體形成情感記憶點(diǎn)的目的,。
真正做商業(yè)的企業(yè)，愿意花錢花時(shí)間,，慢慢沉淀下來,，像華潤,，港企太古、九龍倉,、新世界等,。而其他的資本玩家需要意識(shí)到，在不久的未來,，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入存量博弈,，能留下的企業(yè)不會(huì)太多，沒有對(duì)此準(zhǔn)備好的企業(yè)需要注意,。
3,、創(chuàng)新的結(jié)構(gòu)改造和重新定位。
對(duì)于老舊商業(yè)來說,，不合時(shí)宜的商業(yè)定位,、老舊的建筑結(jié)構(gòu)風(fēng)格都是盤活商業(yè)中的重點(diǎn)問題。對(duì)目標(biāo)客群,、商業(yè)風(fēng)格的重新定位與結(jié)構(gòu)改造,，往往能使商業(yè)項(xiàng)目重獲新生。
以西安大悅城為例,，要改造14.65萬㎡建筑體量的商業(yè)難度不小,。該項(xiàng)目最終的結(jié)構(gòu)拆改面積超過2萬㎡，將原本7個(gè)單體建筑和動(dòng)線打破重新構(gòu)建,，改造成一個(gè)流暢的單體,，徹底優(yōu)化商業(yè)空間。
在這樣力度的改造之下,，原本傳統(tǒng)的建筑從外立面到室內(nèi)空間都融入了西安歷史古韻和現(xiàn)代潮流,。西安大悅城改造后，成功在開業(yè)當(dāng)天吸引逾28萬人次打卡,，銷售額突破1286萬元，成為網(wǎng)紅地,。
西安大悅城對(duì)空間結(jié)構(gòu)進(jìn)行了大改
當(dāng)然,，這樣的產(chǎn)品再定位設(shè)計(jì)是多樣的，需要因地制宜,。筆者認(rèn)為,，在這一環(huán)節(jié)，除了常規(guī)的調(diào)研和定位,，經(jīng)營者可以充分發(fā)揮自己的創(chuàng)造和想象能力,，在主題化、特色化的方向進(jìn)行深耕,，才能帶來意想不到的效果,。
4,、引來人流，才能激活商業(yè),。
框架已成,，這個(gè)生命體只待注入“血液”和“靈魂”。
只有人流的涌入才能為項(xiàng)目畫上“點(diǎn)睛之筆”,，才能真正激活整個(gè)項(xiàng)目,。引來人流之后，才能對(duì)已有品牌作出調(diào)整,，才能規(guī)范商場,，進(jìn)而施展運(yùn)營戰(zhàn)略，獲得更高的租金收益,。
2014年的時(shí)候,，鄭州錦藝城所在的那片商業(yè)區(qū)還是一潭死水，租金也收不上來,，物業(yè)也差,。錦藝插手的第一步就是引流：首先，錦藝不但對(duì)所有品牌免租,，還要保障在商場大廳每周末都要有活動(dòng),。“哪怕就是超市賣賣百雀羚和衛(wèi)生巾,，反正里面要有活動(dòng),。”這樣4,、5個(gè)月后,，商場有了起色，商家賺得也多了,，租金也開始水漲船高,。
之后，也就有了對(duì)品牌進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整的底氣,。在錦藝看來,，主力店的面積一般控制在30%左右比較合理，這樣不僅調(diào)整的空間更大,，還能降低其他小店鋪的租金壓力,。
5、結(jié)合當(dāng)下商業(yè)趨勢(shì),，將項(xiàng)目運(yùn)營上軌道,。
之后的運(yùn)營管理依舊不可忽視，需要維持整個(gè)商業(yè)的健康成長,，否則將前功盡棄,?；ヂ?lián)網(wǎng)時(shí)代的電商沖擊下，各大商業(yè)地產(chǎn)都在積極調(diào)整業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu),，新盤活的商業(yè)項(xiàng)目更不應(yīng)掉以輕心：
商業(yè)正在由目的式消費(fèi)向體驗(yàn)式消費(fèi)轉(zhuǎn)型,，各地購物中心的零售配比明顯下降，由過去的70%下降到50%甚至更低,；親子,、餐飲、娛樂等體驗(yàn)式消費(fèi)占比則明顯提升,。
避免千篇一律,，打出差異化。具體到實(shí)施層面便是差異化品牌的引入,，比如服裝類的非標(biāo)準(zhǔn)化店鋪,，需要客戶親自上門試穿；不連鎖的特色化餐飲服務(wù),，結(jié)合IP吸引更多年輕人等,。
引入IP，強(qiáng)化互動(dòng),，利用線下活動(dòng)保持人流,。當(dāng)前，運(yùn)營較好的購物中心都十分注意與消費(fèi)者的互動(dòng),。例如K11舉辦了莫奈畫展,、達(dá)利畫展，開發(fā)屋頂花園用于舉辦各種聚會(huì)活動(dòng),；凱德七寶購物廣場店亦將屋頂改造成籃球場等,。
此外，利用金融工具對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行加成,，也是長久發(fā)展的手段之一,。不少企業(yè)，例如凱德,、印力等都已發(fā)行了CMBS,、REITs等金融產(chǎn)品，助力自身資產(chǎn)的運(yùn)營,。
百貨商場頂層怎么改造升級(jí),？規(guī)劃方面的
你可選的業(yè)種還很多啊,，個(gè)性、休閑服飾,，運(yùn)動(dòng),、戶外搭配在一起是比較好的,，如果條件允許可以增加數(shù)碼類商品，這樣就相對(duì)飽滿了,！
老牌商圈轉(zhuǎn)型升級(jí) 如何智斗巨型Mall？
中商數(shù)據(jù)監(jiān)測全國主要城市商圈發(fā)現(xiàn),，越來越多巨型購物中心帶動(dòng)新興商圈崛起的同時(shí),，分流了傳統(tǒng)商圈的客流，老牌商圈就此日益老化衰退成為許多城市的通病,。缺乏巨無霸購物中心支撐的老商圈如何有效組織圈內(nèi)商場精準(zhǔn)定位錯(cuò)位競爭,，并積極提升商圈整體軟硬件成為很多傳統(tǒng)商圈及區(qū)商委不得不面對(duì)的課題。以下老牌商圈歷經(jīng)多輪改造終獲成功翻身的有趣案例希望能給你有所啟示,。
1994 至2006年從遙遙領(lǐng)先到落后挨打
長寧區(qū)老牌商圈——虹橋和天山商圈在上世紀(jì)90年代初憑借著白領(lǐng)精品百貨友誼商城和大眾喜愛的社區(qū)百貨天山商廈曾頗為風(fēng)光,，商圈年?duì)I業(yè)額在2006年之前遠(yuǎn)超近鄰中山公園商圈。其后隨著相距僅地鐵一站路的軌交樞紐中山公園巨無霸龍之夢(mèng)購物中心開業(yè),，加之周邊多個(gè)大型購物中心分流,，商圈先發(fā)優(yōu)勢(shì)不復(fù)存在。
2007 至2012年 第一輪反擊——四大增援部隊(duì)出師失利
天山路率先發(fā)起第一波反擊,，緊隨2016年底2號(hào)線中山公園站至淞虹路站開通,，泓鑫時(shí)尚廣場、虹橋天都,、長房時(shí)代,、匯金四家中型商場于2008年先后開業(yè)，但四家商場由于規(guī)模有限且特色不鮮明均出師不利,，虹橋天山整個(gè)商圈營業(yè)額在2010年開始被中山公園商圈反超并不斷拉大差距,。天山商廈、虹橋百盛及所在的虹橋上海城先后停業(yè),，中山公園龍之夢(mèng)單個(gè)購物中心營業(yè)額一度高于虹橋天山整個(gè)商圈所有商場的營業(yè)額之和,。
2013 年至2017年 第二輪反擊——存量優(yōu)化轉(zhuǎn)型升級(jí)與新項(xiàng)目調(diào)改同步進(jìn)行
虹橋天山商圈于是在2013年發(fā)動(dòng)第二波反擊戰(zhàn)，積極尋找更具運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的集團(tuán)接手失利項(xiàng)目,，但中小體量的存量項(xiàng)目扎堆要逆襲并不容易,，6萬平方米的虹橋上海城易主南豐集團(tuán)后巨資改擴(kuò)建為11萬平方米的港式大型親子主題購物中心虹橋南豐城，百盛天山店由韓國衣戀改造為韓式城市奧萊百盛優(yōu)客,，泓鑫廣場由香港新世界集團(tuán)旗下巴黎春天接盤,，歐式高端購物中心尚嘉中心與日式金虹橋商場兩大全新商場揭幕后不斷調(diào)改升級(jí)，虹橋友誼擴(kuò)建了地下超市,，天山影院擴(kuò)建升級(jí)為虹橋藝術(shù)中心,。商圈在此期間由區(qū)級(jí)商圈升級(jí)為市級(jí)商圈。
值得注意的是,，中山公園龍之夢(mèng)體量大致相當(dāng)于尚嘉中心,、虹橋南豐城,、金虹橋、百盛優(yōu)客四大商圈主力店面積之和,，但四大營業(yè)額之和在開業(yè)之初一度遠(yuǎn)低于龍之夢(mèng),。
2017 年改造終獲成功實(shí)現(xiàn)逆襲，商圈抱團(tuán)免費(fèi)停車+地下通道系統(tǒng)化導(dǎo)流
區(qū)商委推動(dòng)商圈6家商場抱團(tuán)推出節(jié)假日任意消費(fèi)即免費(fèi)停車5小時(shí)的活動(dòng),，這在市級(jí)商圈中絕無僅有,，商圈人氣也因此得到聚攏。商圈內(nèi)4條地下通道至2017年底已連通其中3條,，為商圈內(nèi)各個(gè)項(xiàng)目帶去了更多客流,。
歷經(jīng)多年的潛心調(diào)整與運(yùn)營，新虹橋天山商圈終于由2013年低谷期回歸上升軌道,，重新成為長寧區(qū)營業(yè)額第一的商圈,。2017年，新虹橋天山商圈整體營業(yè)額超過50億元,，商圈消費(fèi)同比增長幅度達(dá)到雙位數(shù),，在市級(jí)商圈中名列前茅。
互補(bǔ)互通模式奏效,，兩對(duì)雙子星大放異彩
通過特色定位錯(cuò)位競爭,，形成了兩對(duì)面對(duì)面互通且優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的四大主力店。某種程度上相當(dāng)于形成了兩家大型購物中心,，分別為東部遵義路虹橋雙子星——?dú)W式時(shí)尚名品主題的尚嘉中心與港式中產(chǎn)歡樂家庭主題的虹橋南豐城,，西部婁山關(guān)路天山雙子星——日式生活方式主題的金虹橋商場和韓式城市奧萊主題的百盛優(yōu)客。
這4大店王2017年總營業(yè)額預(yù)計(jì)達(dá)到36億元,，終于首度超越中山公園龍之夢(mèng),。其中，親子時(shí)尚定位的家庭購物中心代表作虹橋南豐城年?duì)I業(yè)額達(dá)10億元,，堪稱魔都第三奢侈品購物中心尚嘉中心和城市奧萊典范百盛優(yōu)客去年雙雙跨越8億,，以花園型購物中心和日式街區(qū)著稱的金虹橋國際中心金虹橋商場去年?duì)I業(yè)額超過7億。古北高島屋轉(zhuǎn)型社區(qū)購物中心也初步告捷,，與虹橋友誼商城合計(jì)營業(yè)額超過10億,。
1 、業(yè)態(tài)組合更豐富
通過差異化錯(cuò)位競爭,，商圈內(nèi)同時(shí)擁有了奢侈品云集的高端購物中心尚嘉中心,、親子家庭首選的虹橋南豐城、高性價(jià)比的城市奧萊百盛優(yōu)客以及白領(lǐng)百貨友誼商城,、傳統(tǒng)社區(qū)百貨匯金天山店,、美食天地巴黎春天等各具特色的商業(yè)集群。這些商場薈聚的業(yè)態(tài)組合豐富度自然遠(yuǎn)非一家超級(jí)購物中心可以容納。
2 ,、品牌更具多樣性
服飾方面，尚嘉中心擁有一眾國際一線奢侈品大牌和高品位的設(shè)計(jì)師品牌,，虹橋南豐城主打熱銷快時(shí)尚品牌,、運(yùn)動(dòng)品牌及兒童服飾，金虹橋則獨(dú)攬大批日系特色服飾日系家居雜貨品牌,，百盛優(yōu)客則以韓系特價(jià)品牌為利器,。這四大商場發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，積極引入各類特色首店品牌,。例如尚嘉中心引入德國茗茶T9,、丹麥雨衣RAINS，虹橋南豐城引入醬子平成屋姐妹店,、臺(tái)灣MONEYJUMP親子餐廳,，金虹橋引入托馬斯親子餐廳、日本雅品嘉超市,、香港余仁生·余璇中醫(yī)門診部,，百盛優(yōu)客引入可可蒙奇樂兒主題公園……。
再以超市為例,，商圈內(nèi)集合了5大超市港式精品超市久光Freshmart鮮品館,、日本雅品嘉超市、華潤OLE精品超市,、友誼超市,、大眾化的匯金超市，電影院和兒童樂園每個(gè)商場也各有各的考量引入了不同品牌,，不同品牌各有忠實(shí)客群,，無疑能吸引更廣泛的客群。
3 ,、活動(dòng)更豐富
多家商場的活動(dòng)猶如組合拳,，例如尚嘉中心以高雅演出及時(shí)尚藝術(shù)活動(dòng)而著稱贏得高收入客群的心，虹橋南豐城憑借層出不群眼花繚亂的高標(biāo)準(zhǔn)親子IP展獨(dú)步滬上成為魔都媽媽首選商場,，金虹橋商場持續(xù)舉辦日本周,、夏日祭以及KidsHalloween等活動(dòng)塑造鮮明的日本特色和國際家庭標(biāo)簽，百盛優(yōu)客則時(shí)有大力度折扣活動(dòng),，這些活動(dòng)同時(shí)舉辦,，輻射力遠(yuǎn)勝于一家巨型購物中心所能舉辦的活動(dòng)。
4 ,、物業(yè)基礎(chǔ)條件相對(duì)較好
不同于很多傳統(tǒng)商圈只有幾千至3萬平方米以內(nèi)的中小物業(yè),，虹橋天山商圈內(nèi)商場的硬件條件相對(duì)良好，經(jīng)升級(jí)后尚能與巨型購物中心對(duì)抗。例如,，虹橋南豐城翻新擴(kuò)建后達(dá)到11萬平方米,，全新的金虹橋商場超過8萬平方米，相對(duì)較小的尚嘉中心和百盛優(yōu)客則各自聚焦奢侈品和城市奧萊,。多家存量商場也已經(jīng)或即將工程優(yōu)化改造,。
5 、巧打文化牌
天山電影院升級(jí)擴(kuò)建為獨(dú)棟的大型文化綜合體——虹橋藝術(shù)中心,，虹橋藝術(shù)中心千人座劇場本身填補(bǔ)了上海西部大劇場的空白,，升級(jí)后926座、七個(gè)電影廳組成的天山電影院,，先進(jìn)放映設(shè)備帶來的視聽享受,，年票房超過3千萬成為長寧全區(qū)票房一哥，也為天山路積聚了不少人氣,。
動(dòng)漫音樂劇,、演唱會(huì)、時(shí)尚話劇,、爆笑舞臺(tái)劇……這些新奇的嘗試,，深受年輕白領(lǐng)的喜愛。虹橋藝術(shù)中心的年均人流量突破了60萬人次,。兩百多場演出,、幾萬場電影的放映，加上長期舉辦的公共文化展覽活動(dòng),，對(duì)周邊商業(yè)氛圍的提振遠(yuǎn)超預(yù)期,。今后，SOHO天山廣場音樂廳等新型文化設(shè)施也將不斷加入商圈,。
6 ,、更符合商圈住戶習(xí)慣
虹橋天山商圈輻射圈內(nèi)擁有大量日韓及港臺(tái)居民，相較于20多萬平方米的巨無霸型超級(jí)購物中心,，這批外籍居民或更適應(yīng)居家附近更符合自己需求,，精準(zhǔn)定位且特色鮮明的大中型商場。新虹橋天山商圈的高密度緊湊型的路網(wǎng)結(jié)構(gòu),，舒適便利的公共環(huán)境,，也更能吸引這些外籍居民就近消費(fèi)。
2018 年外部競爭加劇 新一輪改造啟動(dòng)
虹橋天山商圈四周強(qiáng)敵環(huán)繞,，東側(cè)中山公園商圈新勢(shì)力凱德旗下長寧來福士漸入佳境,，北側(cè)一橋之隔的長風(fēng)商圈長風(fēng)大悅城新開幕，西側(cè)淞虹路站臨空商圈宜家薈聚與大融匯2大綜合體在建東南側(cè)新鴻基旗下最大規(guī)模購物中心徐家匯中心蓄勢(shì)待發(fā),，虹橋路站紅坊融僑中心,、石榴集團(tuán)IM廣場與凱旋坊三劍客悄然施工中，東北金沙江路站月星環(huán)球港響應(yīng)居民所需調(diào)整后人氣漸旺，西北側(cè)真北路站農(nóng)工商118廣場三期威尼斯水鎮(zhèn)默默準(zhǔn)備中,。東南西北競爭截留與反分流戰(zhàn)硝煙四起,。虹橋天山商圈下一步如何應(yīng)戰(zhàn)？
存量商場進(jìn)一步調(diào)整
虹橋天都將首先整體調(diào)整,；虹橋友誼商城,、匯金百貨天山店、高島屋百貨的業(yè)態(tài)和品牌結(jié)構(gòu)也將進(jìn)一步優(yōu)化,。增量方面，虹橋南豐城旁的SOHO天山廣場和高島屋旁的古北SOHO均將投入使用,。
通過對(duì)接中國國際進(jìn)口商品博覽會(huì),，長寧區(qū)將探索進(jìn)口商品全年展示交易，打造進(jìn)口商品展示交易中心,，高島屋百貨進(jìn)一步做強(qiáng)“日本館”,、上海世貿(mào)商城國際貿(mào)易常年展示交易中心和吉盛偉邦虹橋進(jìn)口家俬館等國別館、專業(yè)館,，引進(jìn)高端運(yùn)營商和專業(yè)運(yùn)營人才,，凸顯虹橋國際高端品牌集聚的定位。
外部環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化
下一步商圈將著重發(fā)揮環(huán)境,、服務(wù)和文化三大特色,，尚嘉中心到虹橋南豐城的地下通道正在加緊建設(shè)，竣工后將進(jìn)一步形成連通商圈九大商業(yè)載體的地下勾連網(wǎng)絡(luò),。虹橋商圈外,、商圈內(nèi)和商場三級(jí)車行、人行交通導(dǎo)視系統(tǒng)的投入使用,，將會(huì)增強(qiáng)商圈的可達(dá)性和便捷性,。
長寧區(qū)將探索集聚各類新品的首發(fā)，將新虹橋中心花園打造成新品首發(fā)的地標(biāo),，新虹橋中心花園還將拓展空間和載體,，引進(jìn)啤酒節(jié)、音樂節(jié),、花卉節(jié)等文化時(shí)尚活動(dòng),，并將全天候開放。未來,，上海虹橋時(shí)尚創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)將逐步形成以創(chuàng)新孵化,、咨詢服務(wù)、會(huì)展貿(mào)易,、文化傳媒,、網(wǎng)絡(luò)營銷、消費(fèi)體驗(yàn)等板塊構(gòu)筑的時(shí)尚創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈。
結(jié)合地鐵15號(hào)線古北路站及上蓋綜合體的建設(shè),、虹橋中心綠地地上和地下勾連建設(shè),，營造綠色活力環(huán)境，對(duì)交通組織和燈光布局進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整,，鞏固商圈內(nèi)虹橋藝術(shù)中心等精品文化設(shè)施優(yōu)勢(shì),，打造安全、和諧,、有人文關(guān)懷的商圈體驗(yàn),。
雄獅VS群狼戰(zhàn)術(shù)
同屬長寧區(qū)的中山公園和新虹橋天山都并非上海傳統(tǒng)商圈，兩者相距1.2公里地鐵1站路,，歷經(jīng)多輪發(fā)展與改造,，雙雙壯大成為市級(jí)商圈，雙方各方面具有較高的可比性,。
兩者的商業(yè)規(guī)模都是借助于地鐵2號(hào)線建設(shè)的東風(fēng)而在2006年前后得到大幅擴(kuò)張,。中山公園站憑借三線軌交換乘優(yōu)勢(shì)采取突出巨型軌交樞紐MALL龍之夢(mèng)“獨(dú)角龍戰(zhàn)術(shù)”，天山商圈則采取群狼戰(zhàn)術(shù)依托婁山關(guān)路站4個(gè)出入口建設(shè)了泓鑫時(shí)尚廣場,、虹橋天都,、長房時(shí)代、虹橋國際商都四家軌交上蓋中型商場,，結(jié)果是,，獨(dú)角龍的營業(yè)額遠(yuǎn)勝于群狼之和。
原因既有規(guī)模大業(yè)態(tài)全及軌交樞紐的優(yōu)勢(shì),，也在于開發(fā)商的選擇,，其實(shí)，無論中山公園還是新虹橋天山路均曾遭遇艱難的培育期,，但龍之夢(mèng)引入了極具軌交商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的外援新加坡凱德集團(tuán)參與運(yùn)營,，迅速扭轉(zhuǎn)戰(zhàn)局。于是,，中山公園之后引入的第二個(gè)大型購物中心自然選擇了凱德的來福士廣場,。
開發(fā)商的運(yùn)營能力至關(guān)重要
而泓鑫、虹橋天都,、長房時(shí)代,、虹橋國際商都四個(gè)商場的發(fā)展商都沒有現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營的經(jīng)驗(yàn)，于是陸續(xù)更換運(yùn)營方或被整體收購,，虹橋國際商都被匯金百貨收購,，泓鑫廣場被巴黎春天百貨收購，長房時(shí)代先后被百盛及衣戀接盤,，十年沒起色的虹橋天都也即將改天換地,，多輪收購接管改造大大延遲了天山路的培育期,。
所幸，新虹橋天山商圈不乏具有商業(yè)經(jīng)驗(yàn)的外資選手,，例如澳門信德集團(tuán)的尚嘉中心,，香港南豐集團(tuán)的虹橋南豐城，印尼金光集團(tuán)的金虹橋,，馬來百盛韓國衣戀的百盛優(yōu)客,，以及日本高島屋，這五大外資商業(yè)集團(tuán)已然成為了商圈的主宰,。
Tips ：中山公園商圈改造啟動(dòng) 長寧商圈雙響炮
中山公園與新虹橋天山兩大長寧區(qū)的近鄰商圈,，相距僅一站地鐵，兩個(gè)商圈定位差異很大,，前者憑借軌交三線換乘樞紐吸引了大量中遠(yuǎn)程軌交客流,，后者輻射范圍居民更國際化開車族也更多，雖有小部分客流重疊,，但總體占比并不大，將中山公園與新虹橋天山兩大商圈比較,，并不說明兩者存在強(qiáng)競爭替代關(guān)系,。長寧區(qū)兩大市級(jí)商圈并非惡性競爭，而逐漸形成了力爭上游的良性競合互動(dòng)的雙響炮,。
中山公園商圈近年來也受到靜安寺,、環(huán)球港、徐家匯等周遭商圈的分流影響,，自身也開始調(diào)整與改造,，長寧來福士去年新加入戰(zhàn)局，改變了商圈內(nèi)龍之夢(mèng)一家獨(dú)大格局,；龍之夢(mèng)與多媒體廣場已先后優(yōu)化升級(jí),，百思買轉(zhuǎn)型米域，新寧廣場原巴黎春天新寧店和地下商業(yè)街上海小馬路也即將調(diào)整升級(jí),，引進(jìn)創(chuàng)新互動(dòng)的業(yè)態(tài)和品牌,。
長寧來福士廣場到軌交中山公園站的地下通道和二層連廊建設(shè)。中山公園周邊愚園路,、江蘇路,、新華路、武夷路等歷史風(fēng)貌街區(qū)的保護(hù)和改造則將加強(qiáng)商圈的整體魅力,。
by TinTin Guo
商場底層改車庫如何提折舊
折舊費(fèi),？
首先看本車庫的生產(chǎn)廠家對(duì)車庫設(shè)計(jì)使用壽命是多少年，一般為20年,、30年,，50年,，不過這都是沒有什么依據(jù)；再看設(shè)備目前的狀況,，因?yàn)檐噹熘饕怯射摍C(jī)構(gòu)（主體結(jié)構(gòu)）,、傳動(dòng)系統(tǒng)（鏈條、齒輪等）,、載車板（停車平臺(tái)）,，和控制系統(tǒng)構(gòu)成，使用年限的長短主要對(duì)控制系統(tǒng)的電器元件,、傳動(dòng)系統(tǒng)產(chǎn)生影響,，因?yàn)殡娖髟加惺褂么螖?shù)和使用壽命，傳動(dòng)部件會(huì)磨損,，折舊主要體現(xiàn)在這兩部分,。如果客觀一點(diǎn)的話，我個(gè)人認(rèn)為對(duì)本設(shè)備將這兩部分的部件恢復(fù)如初的代價(jià)就是折舊費(fèi),，但也是很籠統(tǒng),。
不知道樓上對(duì)這個(gè)折舊費(fèi)運(yùn)用的范疇，走到司法程序,，可能依據(jù)的就是設(shè)計(jì)使用壽命,，和對(duì)車估價(jià)一樣，但使用壽命到底多少年,，誰也說不清,，如果是實(shí)際生活中對(duì)設(shè)備的使用范疇，我認(rèn)為上述的2個(gè)部分費(fèi)用加上設(shè)備的外觀的表面處理費(fèi)用（比如說原來是油漆,，現(xiàn)在由于時(shí)間脫落了）就可以理解為折舊,。
具體沒什么依據(jù)，因?yàn)檫@種設(shè)備從在中國誕生到現(xiàn)在也不是過是十幾年的事情,，況且很多設(shè)備前些年都沒有使用,，所以沒有辦法檢測它的使用壽命到底是多少錢。
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