本篇文章給大家談?wù)勆虾８脑焐虡I(yè)街,，以及上海街區(qū)改造網(wǎng)紅對應(yīng)的知識點，希望對各位有所幫助,，不要忘了收藏本站喔,，本文目錄一覽：，1,、,，老牌商圈轉(zhuǎn)型升級 如何智斗巨型Mall？,，2,、，關(guān)于商鋪的一些專業(yè)知識,，3,、，上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)南九亭金匯商業(yè)街是否有新規(guī)劃,，4,、，超大城市商圈發(fā)展怎么樣,？
本篇文章給大家談?wù)勆虾８脑焐虡I(yè)街,，以及上海街區(qū)改造網(wǎng)紅對應(yīng)的知識點，希望對各位有所幫助,，不要忘了收藏本站喔,。
本文目錄一覽：
- 1、老牌商圈轉(zhuǎn)型升級 如何智斗巨型Mall？
- 2,、關(guān)于商鋪的一些專業(yè)知識
- 3,、上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)南九亭金匯商業(yè)街是否有新規(guī)劃
- 4、超大城市商圈發(fā)展怎么樣,？如何進一步提升城市商圈活力
老牌商圈轉(zhuǎn)型升級 如何智斗巨型Mall,？
中商數(shù)據(jù)監(jiān)測全國主要城市商圈發(fā)現(xiàn),，越來越多巨型購物中心帶動新興商圈崛起的同時，分流了傳統(tǒng)商圈的客流,，老牌商圈就此日益老化衰退成為許多城市的通病,。缺乏巨無霸購物中心支撐的老商圈如何有效組織圈內(nèi)商場精準(zhǔn)定位錯位競爭，并積極提升商圈整體軟硬件成為很多傳統(tǒng)商圈及區(qū)商委不得不面對的課題,。以下老牌商圈歷經(jīng)多輪改造終獲成功翻身的有趣案例希望能給你有所啟示,。
1994 至2006年從遙遙領(lǐng)先到落后挨打
長寧區(qū)老牌商圈——虹橋和天山商圈在上世紀(jì)90年代初憑借著白領(lǐng)精品百貨友誼商城和大眾喜愛的社區(qū)百貨天山商廈曾頗為風(fēng)光，商圈年營業(yè)額在2006年之前遠超近鄰中山公園商圈,。其后隨著相距僅地鐵一站路的軌交樞紐中山公園巨無霸龍之夢購物中心開業(yè),，加之周邊多個大型購物中心分流，商圈先發(fā)優(yōu)勢不復(fù)存在,。
2007 至2012年 第一輪反擊——四大增援部隊出師失利
天山路率先發(fā)起第一波反擊,，緊隨2016年底2號線中山公園站至淞虹路站開通，泓鑫時尚廣場,、虹橋天都,、長房時代,、匯金四家中型商場于2008年先后開業(yè),，但四家商場由于規(guī)模有限且特色不鮮明均出師不利，虹橋天山整個商圈營業(yè)額在2010年開始被中山公園商圈反超并不斷拉大差距,。天山商廈,、虹橋百盛及所在的虹橋上海城先后停業(yè)，中山公園龍之夢單個購物中心營業(yè)額一度高于虹橋天山整個商圈所有商場的營業(yè)額之和,。
2013 年至2017年 第二輪反擊——存量優(yōu)化轉(zhuǎn)型升級與新項目調(diào)改同步進行
虹橋天山商圈于是在2013年發(fā)動第二波反擊戰(zhàn),，積極尋找更具運營經(jīng)驗的集團接手失利項目，但中小體量的存量項目扎堆要逆襲并不容易,，6萬平方米的虹橋上海城易主南豐集團后巨資改擴建為11萬平方米的港式大型親子主題購物中心虹橋南豐城,，百盛天山店由韓國衣戀改造為韓式城市奧萊百盛優(yōu)客，泓鑫廣場由香港新世界集團旗下巴黎春天接盤,，歐式高端購物中心尚嘉中心與日式金虹橋商場兩大全新商場揭幕后不斷調(diào)改升級,，虹橋友誼擴建了地下超市，天山影院擴建升級為虹橋藝術(shù)中心,。商圈在此期間由區(qū)級商圈升級為市級商圈,。
值得注意的是，中山公園龍之夢體量大致相當(dāng)于尚嘉中心,、虹橋南豐城,、金虹橋,、百盛優(yōu)客四大商圈主力店面積之和，但四大營業(yè)額之和在開業(yè)之初一度遠低于龍之夢,。
2017 年改造終獲成功實現(xiàn)逆襲,，商圈抱團免費停車+地下通道系統(tǒng)化導(dǎo)流
區(qū)商委推動商圈6家商場抱團推出節(jié)假日任意消費即免費停車5小時的活動，這在市級商圈中絕無僅有,，商圈人氣也因此得到聚攏,。商圈內(nèi)4條地下通道至2017年底已連通其中3條，為商圈內(nèi)各個項目帶去了更多客流,。
歷經(jīng)多年的潛心調(diào)整與運營,，新虹橋天山商圈終于由2013年低谷期回歸上升軌道，重新成為長寧區(qū)營業(yè)額第一的商圈,。2017年,，新虹橋天山商圈整體營業(yè)額超過50億元，商圈消費同比增長幅度達到雙位數(shù),，在市級商圈中名列前茅,。
互補互通模式奏效，兩對雙子星大放異彩
通過特色定位錯位競爭,，形成了兩對面對面互通且優(yōu)勢互補的四大主力店,。某種程度上相當(dāng)于形成了兩家大型購物中心，分別為東部遵義路虹橋雙子星——歐式時尚名品主題的尚嘉中心與港式中產(chǎn)歡樂家庭主題的虹橋南豐城,，西部婁山關(guān)路天山雙子星——日式生活方式主題的金虹橋商場和韓式城市奧萊主題的百盛優(yōu)客,。
這4大店王2017年總營業(yè)額預(yù)計達到36億元，終于首度超越中山公園龍之夢,。其中,，親子時尚定位的家庭購物中心代表作虹橋南豐城年營業(yè)額達10億元，堪稱魔都第三奢侈品購物中心尚嘉中心和城市奧萊典范百盛優(yōu)客去年雙雙跨越8億,，以花園型購物中心和日式街區(qū)著稱的金虹橋國際中心金虹橋商場去年營業(yè)額超過7億,。古北高島屋轉(zhuǎn)型社區(qū)購物中心也初步告捷，與虹橋友誼商城合計營業(yè)額超過10億,。
1 ,、業(yè)態(tài)組合更豐富
通過差異化錯位競爭，商圈內(nèi)同時擁有了奢侈品云集的高端購物中心尚嘉中心,、親子家庭首選的虹橋南豐城,、高性價比的城市奧萊百盛優(yōu)客以及白領(lǐng)百貨友誼商城、傳統(tǒng)社區(qū)百貨匯金天山店,、美食天地巴黎春天等各具特色的商業(yè)集群,。這些商場薈聚的業(yè)態(tài)組合豐富度自然遠非一家超級購物中心可以容納。
2 、品牌更具多樣性
服飾方面,，尚嘉中心擁有一眾國際一線奢侈品大牌和高品位的設(shè)計師品牌,，虹橋南豐城主打熱銷快時尚品牌、運動品牌及兒童服飾,，金虹橋則獨攬大批日系特色服飾日系家居雜貨品牌,，百盛優(yōu)客則以韓系特價品牌為利器。這四大商場發(fā)揮各自優(yōu)勢,，積極引入各類特色首店品牌,。例如尚嘉中心引入德國茗茶T9、丹麥雨衣RAINS,，虹橋南豐城引入醬子平成屋姐妹店,、臺灣MONEYJUMP親子餐廳，金虹橋引入托馬斯親子餐廳,、日本雅品嘉超市,、香港余仁生·余璇中醫(yī)門診部，百盛優(yōu)客引入可可蒙奇樂兒主題公園……,。
再以超市為例,，商圈內(nèi)集合了5大超市港式精品超市久光Freshmart鮮品館、日本雅品嘉超市,、華潤OLE精品超市,、友誼超市、大眾化的匯金超市,，電影院和兒童樂園每個商場也各有各的考量引入了不同品牌,，不同品牌各有忠實客群，無疑能吸引更廣泛的客群,。
3 ,、活動更豐富
多家商場的活動猶如組合拳，例如尚嘉中心以高雅演出及時尚藝術(shù)活動而著稱贏得高收入客群的心,，虹橋南豐城憑借層出不群眼花繚亂的高標(biāo)準(zhǔn)親子IP展獨步滬上成為魔都媽媽首選商場，金虹橋商場持續(xù)舉辦日本周,、夏日祭以及KidsHalloween等活動塑造鮮明的日本特色和國際家庭標(biāo)簽,，百盛優(yōu)客則時有大力度折扣活動，這些活動同時舉辦,，輻射力遠勝于一家巨型購物中心所能舉辦的活動,。
4 、物業(yè)基礎(chǔ)條件相對較好
不同于很多傳統(tǒng)商圈只有幾千至3萬平方米以內(nèi)的中小物業(yè),，虹橋天山商圈內(nèi)商場的硬件條件相對良好,，經(jīng)升級后尚能與巨型購物中心對抗。例如，虹橋南豐城翻新擴建后達到11萬平方米,，全新的金虹橋商場超過8萬平方米,，相對較小的尚嘉中心和百盛優(yōu)客則各自聚焦奢侈品和城市奧萊。多家存量商場也已經(jīng)或即將工程優(yōu)化改造,。
5 ,、巧打文化牌
天山電影院升級擴建為獨棟的大型文化綜合體——虹橋藝術(shù)中心，虹橋藝術(shù)中心千人座劇場本身填補了上海西部大劇場的空白,，升級后926座,、七個電影廳組成的天山電影院，先進放映設(shè)備帶來的視聽享受,，年票房超過3千萬成為長寧全區(qū)票房一哥,，也為天山路積聚了不少人氣。
動漫音樂劇,、演唱會,、時尚話劇、爆笑舞臺劇……這些新奇的嘗試,，深受年輕白領(lǐng)的喜愛,。虹橋藝術(shù)中心的年均人流量突破了60萬人次。兩百多場演出,、幾萬場電影的放映,，加上長期舉辦的公共文化展覽活動，對周邊商業(yè)氛圍的提振遠超預(yù)期,。今后,，SOHO天山廣場音樂廳等新型文化設(shè)施也將不斷加入商圈。
6 ,、更符合商圈住戶習(xí)慣
虹橋天山商圈輻射圈內(nèi)擁有大量日韓及港臺居民,，相較于20多萬平方米的巨無霸型超級購物中心，這批外籍居民或更適應(yīng)居家附近更符合自己需求,，精準(zhǔn)定位且特色鮮明的大中型商場,。新虹橋天山商圈的高密度緊湊型的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，舒適便利的公共環(huán)境,，也更能吸引這些外籍居民就近消費,。
2018 年外部競爭加劇 新一輪改造啟動
虹橋天山商圈四周強敵環(huán)繞，東側(cè)中山公園商圈新勢力凱德旗下長寧來福士漸入佳境,，北側(cè)一橋之隔的長風(fēng)商圈長風(fēng)大悅城新開幕,，西側(cè)淞虹路站臨空商圈宜家薈聚與大融匯2大綜合體在建東南側(cè)新鴻基旗下最大規(guī)模購物中心徐家匯中心蓄勢待發(fā)，虹橋路站紅坊融僑中心,、石榴集團IM廣場與凱旋坊三劍客悄然施工中,，東北金沙江路站月星環(huán)球港響應(yīng)居民所需調(diào)整后人氣漸旺,，西北側(cè)真北路站農(nóng)工商118廣場三期威尼斯水鎮(zhèn)默默準(zhǔn)備中。東南西北競爭截留與反分流戰(zhàn)硝煙四起,。虹橋天山商圈下一步如何應(yīng)戰(zhàn),？
存量商場進一步調(diào)整
虹橋天都將首先整體調(diào)整；虹橋友誼商城,、匯金百貨天山店,、高島屋百貨的業(yè)態(tài)和品牌結(jié)構(gòu)也將進一步優(yōu)化。增量方面,，虹橋南豐城旁的SOHO天山廣場和高島屋旁的古北SOHO均將投入使用,。
通過對接中國國際進口商品博覽會，長寧區(qū)將探索進口商品全年展示交易,，打造進口商品展示交易中心,，高島屋百貨進一步做強“日本館”、上海世貿(mào)商城國際貿(mào)易常年展示交易中心和吉盛偉邦虹橋進口家俬館等國別館,、專業(yè)館,，引進高端運營商和專業(yè)運營人才，凸顯虹橋國際高端品牌集聚的定位,。
外部環(huán)境進一步優(yōu)化
下一步商圈將著重發(fā)揮環(huán)境,、服務(wù)和文化三大特色，尚嘉中心到虹橋南豐城的地下通道正在加緊建設(shè),，竣工后將進一步形成連通商圈九大商業(yè)載體的地下勾連網(wǎng)絡(luò),。虹橋商圈外、商圈內(nèi)和商場三級車行,、人行交通導(dǎo)視系統(tǒng)的投入使用,，將會增強商圈的可達性和便捷性。
長寧區(qū)將探索集聚各類新品的首發(fā),，將新虹橋中心花園打造成新品首發(fā)的地標(biāo),，新虹橋中心花園還將拓展空間和載體，引進啤酒節(jié),、音樂節(jié),、花卉節(jié)等文化時尚活動，并將全天候開放,。未來,，上海虹橋時尚創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)將逐步形成以創(chuàng)新孵化、咨詢服務(wù),、會展貿(mào)易、文化傳媒,、網(wǎng)絡(luò)營銷,、消費體驗等板塊構(gòu)筑的時尚創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈,。
結(jié)合地鐵15號線古北路站及上蓋綜合體的建設(shè)、虹橋中心綠地地上和地下勾連建設(shè),，營造綠色活力環(huán)境,，對交通組織和燈光布局進行優(yōu)化調(diào)整，鞏固商圈內(nèi)虹橋藝術(shù)中心等精品文化設(shè)施優(yōu)勢,，打造安全,、和諧、有人文關(guān)懷的商圈體驗,。
雄獅VS群狼戰(zhàn)術(shù)
同屬長寧區(qū)的中山公園和新虹橋天山都并非上海傳統(tǒng)商圈,，兩者相距1.2公里地鐵1站路，歷經(jīng)多輪發(fā)展與改造,，雙雙壯大成為市級商圈,，雙方各方面具有較高的可比性。
兩者的商業(yè)規(guī)模都是借助于地鐵2號線建設(shè)的東風(fēng)而在2006年前后得到大幅擴張,。中山公園站憑借三線軌交換乘優(yōu)勢采取突出巨型軌交樞紐MALL龍之夢“獨角龍戰(zhàn)術(shù)”,，天山商圈則采取群狼戰(zhàn)術(shù)依托婁山關(guān)路站4個出入口建設(shè)了泓鑫時尚廣場、虹橋天都,、長房時代,、虹橋國際商都四家軌交上蓋中型商場，結(jié)果是,，獨角龍的營業(yè)額遠勝于群狼之和,。
原因既有規(guī)模大業(yè)態(tài)全及軌交樞紐的優(yōu)勢，也在于開發(fā)商的選擇,，其實,，無論中山公園還是新虹橋天山路均曾遭遇艱難的培育期，但龍之夢引入了極具軌交商業(yè)運營經(jīng)驗的外援新加坡凱德集團參與運營,，迅速扭轉(zhuǎn)戰(zhàn)局,。于是，中山公園之后引入的第二個大型購物中心自然選擇了凱德的來福士廣場,。
開發(fā)商的運營能力至關(guān)重要
而泓鑫,、虹橋天都、長房時代,、虹橋國際商都四個商場的發(fā)展商都沒有現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營的經(jīng)驗,，于是陸續(xù)更換運營方或被整體收購，虹橋國際商都被匯金百貨收購,，泓鑫廣場被巴黎春天百貨收購,，長房時代先后被百盛及衣戀接盤，十年沒起色的虹橋天都也即將改天換地,，多輪收購接管改造大大延遲了天山路的培育期,。
所幸,，新虹橋天山商圈不乏具有商業(yè)經(jīng)驗的外資選手，例如澳門信德集團的尚嘉中心,，香港南豐集團的虹橋南豐城,，印尼金光集團的金虹橋，馬來百盛韓國衣戀的百盛優(yōu)客,，以及日本高島屋,，這五大外資商業(yè)集團已然成為了商圈的主宰。
Tips ：中山公園商圈改造啟動 長寧商圈雙響炮
中山公園與新虹橋天山兩大長寧區(qū)的近鄰商圈,，相距僅一站地鐵,，兩個商圈定位差異很大，前者憑借軌交三線換乘樞紐吸引了大量中遠程軌交客流,，后者輻射范圍居民更國際化開車族也更多,，雖有小部分客流重疊，但總體占比并不大,，將中山公園與新虹橋天山兩大商圈比較,，并不說明兩者存在強競爭替代關(guān)系。長寧區(qū)兩大市級商圈并非惡性競爭,，而逐漸形成了力爭上游的良性競合互動的雙響炮,。
中山公園商圈近年來也受到靜安寺、環(huán)球港,、徐家匯等周遭商圈的分流影響,，自身也開始調(diào)整與改造，長寧來福士去年新加入戰(zhàn)局,，改變了商圈內(nèi)龍之夢一家獨大格局,；龍之夢與多媒體廣場已先后優(yōu)化升級，百思買轉(zhuǎn)型米域,，新寧廣場原巴黎春天新寧店和地下商業(yè)街上海小馬路也即將調(diào)整升級,，引進創(chuàng)新互動的業(yè)態(tài)和品牌。
長寧來福士廣場到軌交中山公園站的地下通道和二層連廊建設(shè),。中山公園周邊愚園路,、江蘇路、新華路,、武夷路等歷史風(fēng)貌街區(qū)的保護和改造則將加強商圈的整體魅力,。
by TinTin Guo
關(guān)于商鋪的一些專業(yè)知識
商鋪是專門用于商業(yè)經(jīng)營活動的房地產(chǎn)，是經(jīng)營者對消費者提供商品交易,、服務(wù)及感受體驗的場所,。廣義的商鋪，其概念范疇不僅包括零售商業(yè),，還包括娛樂業(yè),、餐飲業(yè),、旅游業(yè)所使用的房地產(chǎn),，盈利性的展覽館廳,、體育場所、浴室,，以及銀行,、證券等營業(yè)性的有建筑物實物存在的經(jīng)營交易場所。
商鋪投資的種類可以有很多種分類的方法,，按照商鋪的開發(fā)形式對商鋪進行分類,，具體分類如下：
1、商業(yè)街商鋪投資,；
2,、市場類商鋪投資；
3,、社區(qū)商鋪投資,；
4、建筑底商商鋪投資,；
5,、百貨商場、購物中心商鋪投資,；
6,、商務(wù)樓、寫字樓商鋪投資,；
7,、交通設(shè)施商鋪投資
回報率
隨著國家政策對樓市的打壓，越來越多的人將眼光轉(zhuǎn)向了商鋪投資,，其實并不是所有的商鋪投資都是穩(wěn)賺的買賣,，這就需要在投資商鋪之前認真的計算商鋪投資回報率。如何計算投資回報率:
1,、租金回報率法
公式：(稅后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房時間內(nèi)的按揭款),。優(yōu)點：考慮了租金、價格和前期主要投入,，比租金回報率分析法適用范圍廣,，可估算資金回收期長短。
由來
商鋪,，由“市”演變而來,，《說文》將“市”解釋為“集中交易之場所”，也就是今日之商鋪,。唐宋是中國封建社會鼎盛時期,。唐都城長安是當(dāng)時東西文化,、商貿(mào)交流的中心，長安東西兩市,，商賈云集,，店肆無數(shù)，商業(yè)十分繁榮,。北宋商鋪和市場是分開的,，首都東京（開封）是當(dāng)時最大的商業(yè)中心城市。據(jù)歷史記載：（東京）東大街至新宋門,，魚市,、肉市、漆器,、金銀鋪最為集中,，西大街至新鄭門有鮮果市場、珠寶玉器行,，皇城東華門外,，無所不有?！肚迕魃虾訄D》曾翔實地記錄了古代商鋪,、商業(yè)街市的景況。
?
位于長江三角洲東端,，北瀕長江口,，南臨杭州灣的上海，明清時期僅為江蘇省的一個縣,。上海的第一次崛起,，是在上一世紀(jì)二、三十年代,，當(dāng)時的上海已成為全國最大的經(jīng)濟和商業(yè)中心,，遠東最大的商業(yè)中心城市。據(jù)《上海通史》記載：1933年上海共有商鋪7.2萬戶,，平均每平方公里136.5戶,，各地巨賈名商紛紛落戶上海，十六鋪,、南京路,、靜安寺、霞飛路（今淮海路）等商業(yè)中心街區(qū)初具雛形,。
定義
根據(jù)以上對商鋪歷史的回顧,，可以對“商鋪”做以下定義，即 商鋪是經(jīng)營者為顧客提供商品交易、服務(wù) ,、 感受體驗的場所,。和過去商鋪的定義相比有相同的地方，即 商鋪首先是商品交易的場所,；區(qū)別之處是現(xiàn)代商鋪的概念不僅包含了交易功能,，而且包含了服務(wù)功能和感受體驗的功能。
商鋪作為交易的場所,，很容易理解,，從百貨、超市,、專賣店到汽車銷售店都是規(guī)模不等的商品交易場所。對于絕大多數(shù)人來講,，理解這一點很容易,。
商鋪作為提供服務(wù)的場所，簡單舉例很容易理解,，比如餐飲設(shè)施,、美容美發(fā)設(shè)施等。消費者在這種商鋪里,，通過得到經(jīng)營者提供的服務(wù),，享受服務(wù)的品質(zhì)。
商鋪作為提供感受體驗的場所,，比如電影城,、KTV量販、健身設(shè)施等,，消費者在這類商鋪里充分感受經(jīng)營者創(chuàng)造的特別的情景,、設(shè)施、氛圍等,，從中得到美感,、娛樂、健康等,，而經(jīng)營者在此過程中實現(xiàn)收益,。
商鋪的概念我們可以發(fā)現(xiàn)，商鋪已經(jīng)經(jīng)歷了很大的發(fā)展,，已經(jīng)從最初的經(jīng)營物品商品,，增加到經(jīng)營服務(wù)商品、體驗商品的層面,。很顯然,，以上不同經(jīng)營商品的形態(tài)將直接影響商鋪的位置、交通條件、定位,、大小,、空間、結(jié)構(gòu),、裝修方法,、風(fēng)格、商品類型,、配套條件等,。
交易實例
金先生手頭有200-300萬資金，打算購買商鋪作為投資,。于是,，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向其介紹了商鋪貸款的相關(guān)政策，并推薦了兩個帶租約的商鋪,，然后約定帶看時間,。金先生自己又抽空到實地觀察了幾天，最后對其中一個商鋪表示了明確意向,，與此同時,，他希望銀行能提供五成商業(yè)貸款。經(jīng)紀(jì)人即列出了貸款所需提供證明,、文件的清單,，并明確每月所需還款金額。在金先生提供了相關(guān)證明及文件后,，即由中介公司代辦有關(guān)貸款審批手續(xù),，銀行出具“貸款意見確認書”，這樣,，金先生完成了商鋪貸款的全過程,。
在簽約方面，經(jīng)過中介公司,、出售與承買方的共同努力,，出售方與承買方終于就該商鋪的標(biāo)的、付款方式,、期限等條件達成共識,。最后雙方順利地簽訂了買賣合同。
分析
出售方：
希望能通過出售該物業(yè),，獲得一筆資金,。由于在1999年簽訂了一份為期5年的租約，租金較低（當(dāng)時市場正處于低谷,，因此租金較商鋪出售時的市場行情明顯偏低）,。
承買方：金先生希望通過購買該商鋪，能使資金保值、增值,。金先生是商人,，不希望把所有資金都投在該商鋪上，而是希望利用銀行貸款支付部分房款,，并利用以后收取的租金來還貸,。
中介方：憑借專業(yè)知識與團隊合作精神，保障交易的安全性,。
升值因素
商鋪較高的投資潛力刺激了一部分投資者從股票,、住宅，轉(zhuǎn)向商鋪,。根據(jù)上海中原物業(yè)代理有限公司分析,，影響商鋪升值的因素主要有以下幾點：
零售業(yè)帶動商鋪中國入世后，零售業(yè)將在三年內(nèi)逐步向外資開放,。在這段時間內(nèi)外資零售業(yè)將大舉進軍中國市場,，內(nèi)資零售業(yè)也加緊“圈地”步伐，特許加盟的形式大大加快了零售業(yè)的擴張步伐,。據(jù)2001年11月零點調(diào)查與指標(biāo)網(wǎng)的調(diào)查結(jié)果顯示，最適合進行特許連鎖經(jīng)營的行業(yè)是零售業(yè)（43%）,，其次是服務(wù)業(yè)（23．9%）和快餐業(yè)（22%）,。值得關(guān)注的是，家電等專業(yè)連鎖店快速的發(fā)展引起了業(yè)界的重視,。因此,，未來一段時間內(nèi)對商鋪的需求將有較為穩(wěn)定的增長。需求主要集中在便利店,、大型超市與賣場,、連鎖餐飲、品牌專賣店等,。
人氣指數(shù)大量客流為商業(yè)帶來活力,。位于商業(yè)繁榮地區(qū)的商鋪，客流量的走高帶動了商業(yè)興旺,，為投資商鋪帶來很大空間,。因此，選擇商業(yè)地段的商鋪就要特別注意來往的客流量,；位于小區(qū)內(nèi)的商鋪,，小區(qū)人氣興旺與否是很重要的因素。住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主多,，就意味著消費需求多,，開個商鋪做生意有得好做，投資商鋪也就有得好賺。關(guān)鍵之處在于,，小區(qū)必須具備一定規(guī)模,。例如，萬科城市花園的優(yōu)詩美地的商鋪已漸成氣候,，成為投資者的投資熱點,。
地區(qū)潛力商業(yè)氛圍濃的地段，商鋪會有較高升值潛力,，反之亦然,。在市政動態(tài)方面，滬上著名的商業(yè)街南京路和淮海中路將引來新一輪改造,。南京東路邀請國際著名咨詢公司麥肯錫進行長遠目標(biāo)定位,，到2010年，把南京路建設(shè)成國際一流商業(yè)街,?；春Ｂ氛垇碇倭柯?lián)行為其進行一期商業(yè)改造規(guī)劃，計劃將淮海路建成更為時尚的商業(yè)街,，屆時將有更多國際一流品牌旗艦店一路排開,。上海中心城區(qū)繁華商業(yè)街上第一座大型公共綠地--5萬平方米的四川北路大型綠地建設(shè)方案已經(jīng)敲定，2002年建成后,，四川北路商業(yè)街商業(yè)布局和檔次都將進一步擴大和提升,。因此，上述地區(qū)的商鋪有一定的升值潛力,。
投資種類
商鋪投資的種類可以有很多種分類的方法,，按照商鋪的開發(fā)形式對商鋪進行分類，具體分類如下：
1,、商業(yè)街商鋪投資,；
2、市場類商鋪投資,；
3,、社區(qū)商鋪投資；
4,、建筑底商商鋪投資,；
5、百貨商場,、購物中心商鋪投資,；
6、商務(wù)樓,、寫字樓商鋪投資,；
7,、交通設(shè)施商鋪投資
回報率
隨著國家政策對樓市的打壓，越來越多的人將眼光轉(zhuǎn)向了商鋪投資,，其實并不是所有的商鋪投資都是穩(wěn)賺的買賣,，這就需要在投資商鋪之前認真的計算商鋪投資回報率。如何計算投資回報率:
1,、租金回報率法
公式：(稅后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房時間內(nèi)的按揭款),。優(yōu)點：考慮了租金、價格和前期主要投入,，比租金回報率分析法適用范圍廣,，可估算資金回收期長短。
不足：未考慮前期的其他投入,、資金的時間效應(yīng),。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性,，不能作為理想的投資分析工具,。
2、租金回報率分析法
公式：(稅后月租金-每月物業(yè)管理費)×12/購買房屋總價,，這種方法算出的比值越大,，就表明越值得投資。
優(yōu)點：考慮了租金,、房價及兩種因素的相對關(guān)系,，是選擇“績優(yōu)地產(chǎn)”的簡捷方法。
不足：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出,，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù),。對按揭付款不能提供具體的分析,。
3、內(nèi)部收益率法
房產(chǎn)投資公式為：累計總收益/累計總投入=月租金×投資期內(nèi)的累計出租月數(shù)/(按揭首期房款+保險費+契稅+大修基金+家具等其他投入+累計按揭款+累計物業(yè)管理費)=內(nèi)部收益率,。
上述公式以按揭為例;未考慮付息,、未考慮中介費支出;累計收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi),。
優(yōu)點：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益,、現(xiàn)金流等各方面因素?？梢耘c租金回報率結(jié)合使用,。內(nèi)部收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算,，而內(nèi)部收益率則是按復(fù)利計算,。
不足：通過計算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來,，而未來租金的漲跌是個未知數(shù)。
4,、簡易國際評估法
基本公式為：如果該物業(yè)的年收益×15年=房產(chǎn)購買價,，則認為該物業(yè)物有所值。這一國際上專業(yè)的理財公司評估一處物業(yè)的投資價值的簡單方法,。
上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)南九亭金匯商業(yè)街是否有新規(guī)劃
上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)南九亭金匯商業(yè)街有新規(guī)劃,。亭鎮(zhèn)是G60科創(chuàng)走廊的龍頭區(qū)位，是虹橋國際開放樞紐的南向拓展帶,，久富地區(qū)作為九亭鎮(zhèn)內(nèi)資源充足,、發(fā)展基礎(chǔ)良好、區(qū)位條件優(yōu)越的產(chǎn)業(yè)園區(qū),，是松江區(qū)推動產(chǎn)業(yè)升級的重點區(qū)域,，已經(jīng)有規(guī)劃著重發(fā)展為重點商業(yè)區(qū)。
超大城市商圈發(fā)展怎么樣,？如何進一步提升城市商圈活力
——編 者
提升硬件 加快升級
改造硬件設(shè)施，優(yōu)化供給結(jié)構(gòu),，進一步形成商業(yè)聚集效應(yīng)
有著“ 時尚 風(fēng)向標(biāo)”之稱的北京三里屯,，正在迎來新的擴容和升級！
8月2日,，有關(guān)各方簽署協(xié)議,，位于三里屯太古里北區(qū)以北、占地達4.7萬平方米的一處公交維修場站將進行改造,，成為三里屯太古里商圈一部分,，為更多的首店、旗艦店提供承載空間,，助力北京國際消費中心城市建設(shè),。
從2019年以來，北京啟動傳統(tǒng)商圈改造提升三年行動計劃,，按照“一區(qū)(圈)一策,，分批推進”工作原則，重點推動22個商圈的改造提升,。目前,，王府井、中央商務(wù)區(qū)(CBD),、方莊,、通州萬達、回龍觀龍域,、平谷萬德福等9個商圈已基本完成三年改造任務(wù),，公主墳,、祥云小鎮(zhèn)等5個商圈已完成90%以上，其余商圈正加大力度推進改造提升,。
“打造世界頂級商圈符合消費升級的需求,，也有助于推動傳統(tǒng)商業(yè)轉(zhuǎn)型升級，形成商業(yè)聚集效應(yīng),?！鄙虅?wù)部研究院國際市場研究所副所長白明表示，培育建設(shè)國際消費中心城市,、打造一批世界頂級商圈,，有利于加快構(gòu)建以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局,。
刷臉支付后,，機械臂輕盈抓取文創(chuàng)產(chǎn)品，送至櫥窗前,；華為重慶旗艦店內(nèi),，新款手機琳瑯滿目；走進千葉眼鏡店,，滿滿的藝術(shù)感撲面而來……如今的重慶渝中區(qū)解放碑步行街,，體驗更好、環(huán)境更美,。
2018年12月,，解放碑步行街入選全國首批步行街改造提升試點。解放碑商圈CBD管委會立足綠化,、交通,、立面、燈飾等重點領(lǐng)域,，提升商圈品質(zhì),。如今，地下環(huán)道正在將解放碑商圈附近約30個地下停車庫如珠串聯(lián),，1.5萬個停車位互通有無。管委會相關(guān)負責(zé)人說,，目前,，地下環(huán)道已經(jīng)建成大半個“環(huán)”，私家車不必再經(jīng)過商圈路面,，可以直接進入各個商場停車庫,。按照計劃，明年將全線貫通,，大大緩解交通壓力,。
硬件設(shè)施在升級,，供給結(jié)構(gòu)也在優(yōu)化。解放碑商圈啟動首店,、首牌,、首秀、首發(fā)“四首”經(jīng)濟,，增加 時尚 氣,、前沿味。目前已引入首店,、首牌25個,，新增離境退稅商店19家。去年,，重慶解放碑商圈 社會 消費品零售總額達924億元,，人流量達到1.6億人次。
上海南京路步行街是全國首批改造提升試點的步行街之一,。2020年9月,，近500米的上海南京路步行街東拓段開街，不僅讓“中華商業(yè)第一街”的長度增加了一半,，還實現(xiàn)了南京東路和外灘兩大地標(biāo)的牽手,，向打造繁華的世界級商業(yè)街區(qū)又近了一步。
南京路大力引進國內(nèi)外知名品牌首店,、旗艦店,，積極推動老字號品牌升級。第三方機構(gòu)研究報告顯示,，2014年至2019年期間,，南京東路步行街品牌大幅度更新，品牌替換率接近70%,，其中首進上海及南京東路商圈的品牌商戶占比約30%,。近年來，南京路步行街客流趨于年輕化,，人均消費水平提高,。據(jù)統(tǒng)計，今年以來,，南京路步行街人均消費金額較2019年提升了28%,。
數(shù)字賦能 展現(xiàn)新貌
豐富智能化場景應(yīng)用，精準(zhǔn)滿足顧客需求
“過去商場搞了很多促銷活動,，卻并不知道客戶在哪里,，數(shù)字化管理解決了傳統(tǒng)零售的痛點?！鄙虾Ｄ暇┪髀飞系男率澜绯歉笨偨?jīng)理吳勝軍說,。
作為一座集購物,、 娛樂 、賓館,、餐飲,、休閑于一體的大型購物中心，新世界城在提升硬件設(shè)施的同時,，開發(fā)應(yīng)用數(shù)字化管理系統(tǒng),，500多家供應(yīng)商的20余萬款商品信息全部入庫，實現(xiàn)了商品庫存銷售,、客戶消費習(xí)慣和員工績效考核的實時數(shù)據(jù)呈現(xiàn),，有助于商場更精準(zhǔn)地調(diào)整商品結(jié)構(gòu)，滿足顧客需求,。
數(shù)字賦能,，推動智慧商圈建設(shè)，讓實體商業(yè)輻射范圍更廣,。
去年,，南京東路上的新世界大丸百貨在全國百貨商場開出第一家直播間，推出“柜臺輪播實景”銷售模式,。主播在商場邊逛邊推薦,，品牌銷售員對線上客戶點對點跟進，提供與線下相同的服務(wù),。今年3月1日,，商場美妝類專場直播收獲5338萬元下單額，其中95%是外地顧客,。新世界大丸電商管理部經(jīng)理馬牧說,，現(xiàn)在一個月的線上銷售額等于去年一年的線上銷售額。
目前,，南京路步行街實現(xiàn)了5G信號街區(qū)全覆蓋,。5G巡邏機器人實現(xiàn)全景無死角巡邏和現(xiàn)場圖像的實時傳送?！吧虾Ｄ暇┞凡叫薪帧惫俜焦娞枔碛猩倘ι虡I(yè),、活動、演藝和服務(wù)信息等查詢功能,，聯(lián)手品牌推出促銷優(yōu)惠活動,。黃浦區(qū)商務(wù)委主任金韶靖說，南京路打造世界頂級商圈,，就是讓沒來過南京路的人想來，讓來過南京路的人再來,，讓來不了南京路的人仍能享受南京路的服務(wù),。
專家表示,，運用大數(shù)據(jù)技術(shù)加強消費互動和運行監(jiān)測，定期發(fā)布商圈客流,、業(yè)態(tài),、品牌分析報告，為商家進一步提升服務(wù)水平提供了有力支撐,。
“幾年大變樣,，我經(jīng)常帶孩子過來玩耍！”重慶市民蔣婷興奮地說,。重慶市大力推動城市商圈數(shù)字化改造,，因地制宜建設(shè)智慧商圈服務(wù)平臺，增強商圈智能化服務(wù)功能,，提升商圈服務(wù)體驗,，促進商圈線上線下融合發(fā)展，讓商圈更智能,、更便捷,。
此外，重慶解放碑步行街更新商場外立面,，設(shè)置裸眼3D屏幕,，實現(xiàn)5G信號和5G WiFi全覆蓋，新增休閑設(shè)施60余處,、鮮花綠植11萬株,、改造地面鋪裝4萬平方米，純步行街區(qū)由1000米延伸至1500米,。解放碑步行街的人氣更旺了,！
業(yè)態(tài)創(chuàng)新 改善體驗
加強規(guī)劃引領(lǐng)，培育特色消費,，優(yōu)化消費環(huán)境
城市商圈是促進消費升級的重要平臺,，也是提升城市經(jīng)濟活力的重要引擎。北京,、上海,、重慶等城市引導(dǎo)核心商圈及商家積極培育特色消費、夜間消費,，提升消費體驗,，優(yōu)化消費環(huán)境。
全球最高室內(nèi)攀巖館,、海洋世界“水下飛天舞”……今年暑假,，上海新世界城舉辦首屆體驗節(jié)，豐富多彩的商業(yè)活動吸引了很多年輕客群。上海新世界股份有限公司總經(jīng)理徐家平說：“五星級賓館的環(huán)境,，5A級景點的體驗,，完成第三次升級改造的新世界城，已經(jīng)從傳統(tǒng)百貨蛻變?yōu)楝F(xiàn)代化商業(yè)主題樂園,?！?/p>
能逛、能買,、能吃,、能玩，商旅文聯(lián)動,，南京路步行街注重整體營銷,，激發(fā)街區(qū)商業(yè)活力。2019年以來,，步行街先后舉辦30多場有特色的營銷和主題活動,。與2020年上海 旅游 節(jié)開幕式聯(lián)動的“嗨翻南京路”主題活動，帶動步行街瞬時客流量突破3.6萬人次,。
北京三里屯利用開放式街區(qū)的獨特形態(tài),，打造集聚各類餐飲、酒吧等體現(xiàn)國際多元文化特色的消費場景,，成為潮流,、 時尚 的代名詞。今年上半年共有434家首店(含旗艦店)落地北京,，其中87家入駐三里屯,，占比達到20%。
“從前受規(guī)模限制,，一些符合定位的業(yè)態(tài)和品牌進不來,，因此無法吸引更廣域的人群前來消費?！北本┥虡I(yè)經(jīng)濟學(xué)會常務(wù)副會長賴陽說,，北擴之后，租賃面積將擴增,，三里屯太古里能夠?qū)⒖腿杭毞只?，從而鞏固項目的潮流屬性，可逛性也將進一步增強,。
北京市商務(wù)局副局長蔡小軍表示：“我們將持續(xù)推動傳統(tǒng)商圈,、傳統(tǒng)商場改造升級，著力打造優(yōu)勢互補,、特色凸顯的消費地標(biāo),，進一步提升‘北京消費’的全球吸引力,。”
重慶市擦亮“ 美食 ”“美景”名片,，引導(dǎo)商圈升級消費體驗,。其中，三峽廣場商圈依托龍湖光年商業(yè)綜合體入駐,，提升了商圈活力；江北區(qū)商圈深入推進傳統(tǒng)商業(yè)創(chuàng)新發(fā)展,，引導(dǎo)商家布局 時尚 生活業(yè)態(tài),，率先開辟品牌護理館、生活美學(xué)院等品牌體驗……今年上半年,，重慶市 社會 消費品零售總額增長29.9%,，增速高于全國6.9個百分點?！拔逡弧逼陂g,，重慶主要商圈和重點監(jiān)測商貿(mào)企業(yè)實現(xiàn)零售額124.75億元，同比增長26.8%,。
“下一步,，重慶市將引導(dǎo)商圈進一步提檔升級，突出特色,，錯位發(fā)展,。同時優(yōu)化業(yè)態(tài)供給，大力發(fā)展首店經(jīng)濟,、品牌經(jīng)濟,，鼓勵國內(nèi)外知名品牌在重慶開設(shè)品牌首店、旗艦店,、連鎖店,。豐富休閑 娛樂 、 體育 運動,、文創(chuàng) 時尚 ,、新零售等首店業(yè)態(tài)供給，提供高品質(zhì)消費體驗,?！敝貞c市商務(wù)委相關(guān)負責(zé)人說。
上海改造商業(yè)街的介紹就聊到這里吧,，感謝你花時間閱讀本站內(nèi)容,，更多關(guān)于上海街區(qū)改造網(wǎng)紅、上海改造商業(yè)街的信息別忘了在本站進行查找喔,。
