北京市關于房改房政策解讀（北京房改房政策對房價的影響）

韓城鋼結構設計公司 4周前 ( 02-26 18:43 ) 921 搶沙發(fā)

北京市的房改房政策對房價有著顯著的影響,。根據相關政策,，房改房是指由政府或單位出資購買,、建造或改造的住房,，通常用于解決職工住房問題。這些房屋在出售時會有一定的優(yōu)惠政策,，如價格優(yōu)惠,、稅費減免等，這在一定程度上降低了房改房的售價,，使得其在市場上的價格相對較低,。這也導致了市場上的房改房數量較多，供大于求的情況較為普遍,，從而影響了房價的上漲速度和幅度,。

一、北京房改房政策的背景與重要性

房改房政策的出現(xiàn)源于解決城市住房問題的需求,。自20世紀80年代初開始,，國家逐步推行房改房政策,，北京根據國家相關政策并結合本地實際情況制定了自己的房改房政策。隨著北京城市化進程加快,，房價不斷上漲,，房改房政策對于解決居民住房問題、推動房地產市場發(fā)展有著重要意義,。它有助于優(yōu)化住房資源配置,，滿足不同居民的住房需求，對整個城市的經濟社會發(fā)展也有著深遠影響,。

二,、北京房改房政策的發(fā)展歷程

（一）起源與早期發(fā)展

1980年代初國家開始實行房改房政策，這是北京房改房政策的起源,。從那時起到現(xiàn)在，房改房政策經歷了多次調整和改革,，逐步走向完善,。早期房改房政策旨在探索解決城市居民住房的有效途徑，從福利分房逐步向商品化住房轉變的過程中發(fā)揮了過渡性的重要作用,。

（二）政策的制定與調整

北京市根據國家有關政策,，結合本地實際情況制定了具體的房改房政策。隨著房地產市場的發(fā)展和城市化進程的加快,，北京市政府根據需要對房改房政策進行了多次調整和改革,。例如，隨著市場供需關系的變化,、居民住房需求層次的多樣化以及土地資源的管理需求等,，在住房貨幣化、住房保障,、土地供應等方面不斷調整政策內容,，以適應發(fā)展需求。

三,、北京房改房政策的現(xiàn)狀

（一）政策的主要內容

1. 產權相關規(guī)定

1994年《國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》出臺前以“標準價”購買的住房,，這類出售的公房擁有部分產權，即占有權,、使用權,、有限的收益權和處分權，可以繼承,。職工按成本價補足房價款及利息后,，住房產權歸職工個人所有。
1994年7月《國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》第21條規(guī)定,，職工以成本價購買的住房,，產權歸個人所有,，一般住用5年后可以依法進入市場，在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關稅費后,，收入歸個人所有,。職工以標準價購買的住房，擁有部分產權,，即占有權,、使用權、有限的收益權和處分權,，可以繼承,，產權比例按售房當年標準價占成本價的比重確定。

2. 購買條件方面

已取得房地產產權證,。
出售,、抵押、交換的,，已按標準價或成本價付清房款,。
交換、贈與的,，已按成本價付清房款,。
已交納應分攤共有建筑面積價款。
已按規(guī)定交納國有土地使用權出讓金的1%,。

3. 市場管理方面

項目管理：房改房項目必須嚴格遵循規(guī)劃,、設計、建設,、驗收等程序,，確保項目的合規(guī)性和品質。同時,，加強對房改房項目的監(jiān)督和管理,，防止違規(guī)操作和利益輸送等問題的出現(xiàn)。
供應機制：政策明確要求,，房改房項目應當優(yōu)先滿足居民自住需求,，同時要合理控制投資性和投機性需求。政府應當加大對房改房項目的土地供應,，優(yōu)化住房供應結構,，滿足不同層次居民的住房需求。
銷售管理：為了保障購房者的權益,，政策要求房改房項目必須執(zhí)行嚴格的銷售管理制度,，包括售房信息的公開、銷售過程的監(jiān)督,、房屋質量的檢查等,。

（二）政策的特點

針對性：政策針對北京的住房市場情況,、居民需求特點等制定，例如考慮到本地的房價水平,、居民收入層次等因素,。
靈活性：能夠根據市場變化、社會發(fā)展等情況不斷調整,，如對不同購買方式（標準價,、成本價等）下的產權規(guī)定隨著時間有所調整完善。
公平性：在住房資源分配,、產權規(guī)定等方面體現(xiàn)公平原則,，例如按規(guī)定確定不同購房方式下的產權歸屬，保障居民的基本權益,。
可持續(xù)性：從長遠角度考慮住房市場的健康發(fā)展,，通過合理的土地供應、市場管理等措施確保政策的可持續(xù)性,。

（三）實施效果與存在問題

1. 實施效果

有效地解決了部分城市住房問題,，為許多居民提供了擁有住房的機會，改善了居住條件,。
推動了北京房地產市場的發(fā)展，促使住房市場從計劃經濟下的福利分房模式向市場經濟下的商品化住房模式轉變過程中有了重要的過渡形式,。

2. 存在問題

政策執(zhí)行度不夠：在一些規(guī)定的執(zhí)行上可能存在打折扣的情況,，例如在防止違規(guī)操作和利益輸送方面，可能存在監(jiān)管漏洞,。
住房供應不足：盡管政策旨在優(yōu)化供應結構,，但在滿足所有居民的住房需求方面，尤其是在住房需求旺季或特定人群（如低收入人群）的住房供應上可能存在不足,。
部分購房者負擔較重：對于一些中低收入者來說,，即使房改房價格相對較低，但由于面積過大等因素導致總價較高,，仍然承擔不起,。而且在補足房價款等操作上可能存在經濟壓力。

四,、對北京房改房政策的法律解讀

（一）相關法律法規(guī)依據

房改房政策依據相關法律法規(guī)制定,，如《城市房地產管理法》、《物權法》等,。這些法律法規(guī)為房改房的產權界定,、交易管理等提供了基本的法律框架。例如在產權方面,，以登記為準的規(guī)定就符合相關物權法律法規(guī)的原則,，保障了房屋產權的確定性和穩(wěn)定性,。

（二）法律效應

對房地產市場：規(guī)范了房改房在房地產市場中的交易、流轉等行為,，確保市場秩序,。例如規(guī)定了住用一定年限后才能進入市場交易，補交土地出讓金等要求,，避免了過早過度的市場投機行為,。
對住房供應：明確了住房產權歸屬等規(guī)定，有助于促進住房資源的合理分配和供應結構的優(yōu)化,。例如對不同購房價格下產權的不同規(guī)定,，影響了住房的再供應和市場流轉。
對消費者權益：通過明確產權,、規(guī)范銷售管理等措施保障了購房者的合法權益,，如規(guī)定售房信息公開、銷售過程監(jiān)督等,，防止購房者受到欺詐等權益侵害行為,。

五、北京房改房政策的未來展望

（一）政策未來發(fā)展趨勢和方向

可能會進一步加強對住房保障功能的強化,，隨著社會發(fā)展,，對于低收入人群、特殊困難群體的住房保障需求會更加關注,，房改房政策會在這方面做出更多調整,，如加大對保障性房改房的供應力度。
繼續(xù)順應房地產市場的發(fā)展規(guī)律進行調整,，例如隨著市場價格波動,、土地資源稀缺性變化等因素，在土地供應,、房價管理等方面做出適應性調整,。
更加注重政策的精細化管理，鑒于目前存在的執(zhí)行度不夠等問題,，未來政策會在監(jiān)管措施,、操作流程等方面更加細化，確保政策目標的有效實現(xiàn),。

（二）面臨的挑戰(zhàn)與應對

人口與住房需求變化挑戰(zhàn)：隨著北京人口結構的變化,、人口流動等因素，住房需求也會不斷變化,，如老齡化帶來的適老化住房需求等,。應對方式可能包括調整房改房的戶型結構、配套設施建設等以適應新需求。
市場競爭與資源分配挑戰(zhàn)：房地產市場競爭激烈,，土地等資源有限,。需要合理規(guī)劃土地資源用于房改房項目，同時提高房改房在市場中的競爭力,，例如通過提升房改房的品質,、優(yōu)化社區(qū)配套等方式。
政策協(xié)調與整合挑戰(zhàn)：房改房政策需要與其他相關政策（如戶籍政策,、城市規(guī)劃政策等）協(xié)調配合,。政府需要建立更加完善的政策協(xié)調機制，確保各項政策之間相互促進,，避免政策沖突和資源浪費,。