北京別墅整治項目是一個涉及多個方面的過程，包括環(huán)境整治、房屋改造、社區(qū)管理等。該項目的轉(zhuǎn)手歷程也頗為復(fù)雜，涉及到了多方的利益關(guān)系和談判過程。通過各方的努力，最終使得這個項目得以順利地完成。

一、北京別墅整治相關(guān)情況

（一）楓橋別墅項目情況

• 項目拍賣與撤回
  • 2024年11月25日10時起至2024年11月26日10時止原本計劃對北京順義楓橋別墅的180套房產(chǎn)進(jìn)行法拍（第一次），評估價約20.17億元，起拍價約14.12億元，保證金1.4億元，增價幅度700萬元，但臨近開拍日（11月25日）因“案外人對拍賣財產(chǎn)提出確有理由的異議”而宣告撤回。有資深法拍人士分析，提出異議可能是房子已賣但沒過戶，小業(yè)主有異議；或者是開發(fā)商欠款多，第二、第三債權(quán)人未按款分配所以提異議為了分配房款等情況。這些180套別墅均為獨棟，面積均在400平方米以上，最大面積超過767平方米，其中42套已拆除，1處會所未全面拆除，其余為空置狀態(tài)。該別墅區(qū)現(xiàn)狀是大門緊閉，周圍無告示，未見施工器械，內(nèi)部雜草叢生，但多棟沿街別墅外部水管和窗戶等設(shè)施外觀維護(hù)良好，內(nèi)部有新搭的臨時板房還有空調(diào)。過去被不少網(wǎng)友當(dāng)成拍照、涂鴉和探險寶地。權(quán)利人方面，25套在北京精達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下，8套在北京東飛祥義投資有限公司名下，其余在北京瑞順鴻業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下。此外，由于項目發(fā)生部分預(yù)售等原因出現(xiàn)整宗用地發(fā)生分割問題，原土地使用權(quán)人精達(dá)地產(chǎn)拒絕向國土部門辦理宗地分割辦證手續(xù)，順義區(qū)自然資源局作出京順國用(2011出)00143號國有土地使用證廢止的決定，精達(dá)地產(chǎn)名下部分房地產(chǎn)還存在尚未辦理初始登記情形，意向競買人需自行了解相關(guān)手續(xù)并承擔(dān)費用。
• 項目轉(zhuǎn)手歷程
  • 楓橋別墅最早于2002年9月取得126棟別墅預(yù)售證，第一任開發(fā)商為精達(dá)地產(chǎn)。1993年拿地，共建成187棟別墅，由于建設(shè)中出現(xiàn)地基松動等質(zhì)量問題加上市場原因，到2007年時僅賣出7套，精達(dá)地產(chǎn)資金鏈斷裂。2007年開始銀行對楓橋別墅實行拍賣，分批次進(jìn)行。瑞安集團(tuán)旗下瑞安建業(yè)多次參與競拍，2007年6月11日瑞安建業(yè)一口氣吞下76棟楓橋別墅，總價3.038億元，折合成交單價7108元/平方米。2010年2月，瑞安建業(yè)將142套楓橋別墅及1套會所賣給了北京億達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，并成立瑞順鴻業(yè)。

（二）違建別墅整治情況

• 空中別墅違建事件
  • 北京存在空中別墅違建的情況，如某空中別墅違建6年無人敢管。違建者每天施工噪音擾民，對樓下住戶造成諸多困擾，如影響休息、造成停水停電、自家裝修被破壞等。物業(yè)稱無法管理，有業(yè)主反映違建者大有來頭。雖有眾多業(yè)主投訴，但均無果。后來經(jīng)記者調(diào)查違建者為張必清，自稱為國家級的中醫(yī)大師，然而違法建筑事實不容置疑，這也反映出在別墅管理方面存在監(jiān)管漏洞，對于違建別墅的整治可能存在一定阻力，尤其是涉及有背景的違建者時。

（三）秦嶺北麓違建別墅整治借鑒意義（雖不在北京但有一定參考性）

• 西安對秦嶺北麓違建別墅進(jìn)行了整治，2014年以來排查出202棟違建別墅，作拆除處理的148棟（其中131棟全部拆除到位），做整改處理的5棟，沒收49棟。這體現(xiàn)出對于違建別墅進(jìn)行整治的決心，北京在進(jìn)行別墅整治時也可借鑒這種堅決的態(tài)度和有效的處理措施，如明確整治的標(biāo)準(zhǔn)（拆除、整改、沒收等分別的適用情況）以及執(zhí)行的力度等。